观点地产网 2019年，林中在公开场合提得比较多的一个词是“旧改”，在旭辉应占土储量已经达到2650万平方米后，借道旧改便成为它的重点突破口。
去年做客博鳌房地产论坛时，林中就曾表示，“下半年不拿地都可以”。但对于旧改旭辉却加快了脚步，2019年接连在大湾区成立了3家城市更新公司，通过合作等方式获取项目资源，加大旧改的比重。
如今，素有“合作之王”称号的旭辉，选择与珠海本地企业联合。这也是旭辉首次进入珠海，而从消息面看，旧改似乎已经不再是“纸上谈兵”了。
于6月10日，旭辉集团官微发布消息称，6月9日集团与珠海经济特区丹田集团签署战略合作协议，双方将联合优势资源，在珠海开展深层次全面合作。
此次合作，双方主要以珠海宁堂村等多个旧村改造、城市更新项目为起点，在房地产、教育、产业、商业等领域展开深度合作，通过专业化、本土化的方式打造更多珠海改造的标杆项目。
在城市更新这只“大象”面前，房企能否跑赢，仍有待观察。
珠海旧改进展
作为上海本土房企，2015年以来，旭辉一直寻找机会，希望能在大湾区“大展拳脚”。随后那一年旭辉以参股开发保利一宗小地块的方式，首入广州。
入粤数年后，旭辉广州事业部的发展进程仍然较为缓慢。在公开土地市场基本被本土房企抢占后，旭辉更是陷入“巧妇难为无米之炊”的境地，于是便以收购、合作的身份映入人们的视野。
随着时代的更替与流转，城中村作为广东数个城市的一块“夹缝地”，依然备受房企青睐，除了广州这座旧改硝烟四起的城市，珠海也逐渐引起市场关注。
资料显示，此次旭辉的合作方——丹田集团已有28年的发展历史，于1992年成立后，该公司发展的业务体系包括城市更新服务和校园综合服务，其开发过高层建筑、综合体项目、外资超市项目等。
其中，丹田集团先后开发共12个房地产项目，开发面积近50万平方米，集中在住宅、商业及高校物业三类产品，校园服务的管理面积逾2000万平方米。
合富研究院市场分析师曾勉向观点地产新媒体表示，在珠海开展旧改项目的房企较多，有富力、奥园、万科、碧桂园、中信、佳兆业、龙光、时代、华发、绿景、仁恒、恒隆、恒荣、五洲、金地、勤林、宝盛等。
截止5月，珠海市范围内仅旧村改造项目已有55个，其中斗门9个、高新10个、香洲23个、金湾13个，这些数据尚未包括工业厂房改造等项目。
此次“联姻文”中提到，丹田集团的项目多为珠海拱北、老香洲等地段的三旧改造项目，且政府关系较强。这或许便是旭辉寻求合作的契机。
曾勉表示，珠海香洲区不包括高新片区，已纳入旧改的项目有23个，而拱北、老香洲区域内仍有不少城中村、旧工业厂区、烂尾楼项目，因此，旧改项目数量可观。
从华南地区的旧改来说，房企多以前期服务商介入旧改，然后逐步确认实施主体，这便需要与当地政府和村民达成友好的关系，但对于旭辉而言，这并不是它的优势所在。
旭辉认为，此次与丹田的合作，是进行区域的优势互补、资源共享，追求双方共赢的成果，将进一步拓宽公司的“朋友圈”。
此外，丹田集团在新三板拥有上市公司丹田股份，其前身为丹田物业管理有限公司，围绕房地产开发的主线，延伸出资产运营、装饰工程、空间设计、股权投资等商业模式，目前物管业务遍及全国西南、华南、华东、东北、东南五大区。
事实上，能够与本土企业达成合作，也为旭辉在布局珠海其它项目时提供一个缓冲和适应期。毕竟旭辉目前在珠海的布局寥寥无几，此举或许能够提高在大湾区的项目比重。
对比广州等其他地区的旧改，珠海的旧改似乎还有点不同。上述分析师解释道，以旧改项目成本难点之一的资金成本为例，珠海和深圳的解决办法是以市场主导为主，广州以政府主导，上海则以政府、市场双向并进。
此外，曾勉还提到，珠海旧改的盈利模式是以资管模式去打造项目，房企除了自身的资金，还吸纳社会资金参与。在销售物业外，房企也增加自持部分，在把项目做大做好的过程中，通过不同环节来创造盈利。
旭辉旧改图谱
2016年旭辉与保利合作的花海湾项目，直到4年之后，这仍是它在广州唯一的在售项目。目前该项目总建面14.06万平方米，已预售面积为12.09万平方米，旭辉的权益占比仅为23.5%。
若从销售表现看，就不难理解旭辉想尽办法在大湾区落稳脚跟，通过旧改来增加大湾区的土储和布局情况了。2019年，旭辉华南地区销售金额及销售面积较低，销售均价却仍在四大区域第一位置。
2019年，旭辉突破两千亿销售规模，站上这一梯队，也意味着后续的发展更具有考验。保持增速的同时，解决好华南区域的土储问题，这是旭辉接下来需要着重考量的方面。
如今，旭辉将目光渐渐转向长线布局方面，旧改便是其一。通过“合作开发 旧城改造”的模式，旭辉在华南已进入8个城市，合计锁定逾30个项目。
旭辉内部人士向观点地产新媒体透露，旭辉在尝试旧改，但是旧改周期较长，从切入项目到最后摘地需要数年时间。即是说，通过旧改转换为集团土储的时间成本较大，这是不得不考虑的开发难点。
“虽然旧改的周期长，但是最后产生的利润也更高……增强多元化拿地能力，多元化拿地比重从去年30%提升到50%，以降低土地成本，确保未来几年毛利率和净利率的稳定。”林峰在旭辉业绩会时曾如此提及。
回看旭辉在大湾区的进程，2019年或许可以称为旧改提速的一年。这一年的7月和8月，旭辉陆续成立了三家城市更新公司，注册资本均为1000万，其中东莞和诺公司应占股权90%，东莞和煜公司及广州旭辉城市更新投资发展有限公司应占股权均为100%。
旭辉在广州成立了旧改公司后，陆续与广州6个村签订旧改协议，一边是旧改落袋，一边也在不断加紧与企业合作。
2019年5月，旭辉与花样年达成战略合作，在土地、项目开发、品牌推广以及产品营销等方面开展深层次、全面的合作，将推动大湾区、中西部核心城市等重点区域实现优势互补。
值得一提的是，据花样年执董张慧明介绍，公司城市更新总建筑面积预计为1954万平方米，大部分位于深圳、东莞、佛山、中山等城市，其中在深圳有27个旧改项目，总货值2056亿元。
签约合作后不到半年，2019年11月，旭辉与花样年首次合作拿下深圳坪山江山项目。这是旭辉首进深圳之作，也是目前报表披露的唯一一个在深圳的项目。有消息称，旭辉与花样年合作落地了3个项目，成本较低，除了深圳坪山项目，还有两个项目位于武汉。
若将视角放至全国，旭辉在其他城市的旧改项目也不在少数，比如武汉、烟台、贵阳、太原、石家庄等地拿下的棚改、旧改项目。值得一提的是，旭辉在太原拿下旧改项目还引起终止出让风波和合伙人退出传闻。
据悉，太原三给片区综合改造项目的总投资高达500亿元，涉及净建设用地面积近4200亩，是旭辉拿下的最大旧改项目。在地块挂牌阶段，太原市国土局终止拍卖，并表示此地块存在纠纷，因而停止挂牌，随后市场便猜测此前旭辉想要引进的碧桂园、平安不动产或有退出的可能性。
所幸，在2019年4月底，旭辉仍联合碧桂园、平安不动产以及太原本土房企凰泰地产，以48.5亿元摘得太原市尖草坪区三给片区10宗地块。项目由旭辉和碧桂园操盘，平安不动产和凰泰地产进行财务投资。
随后旭辉也向媒体表示，这10宗地块是太原三给片区综合改造项目的首批地块，包含近200万平方米住宅，及逾50万平方米底商和集中商业，可售总货值超过300亿元。整个三给片区综合改造完成后，项目总货值预计将达近千亿元。
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